关于宅基地使用权的转让。考虑到土地是我国农民的基本社会保障和安身立命之本，从全国范围来看，放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟，仍应按照《土地管理法》等现行法律的规定调整宅基地使用权的转让和抵押问题。

目前，在宅基地使用权的转让问题上有三种情形：一是城镇居民购买宅基地使用权及地上建筑物的问题。城镇居民购买农村宅基地和农村住宅的交易行为违反了法律的禁止性规定，应当是无效的。至于法人或者其他组织购买农民住房或者宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，亦应当确认为无效。二是宅基地使用权人向本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员转让住宅或者宅基地的，原则上也缺失法律依据。依照我国目前的农村土地政策和管理体制，本集体经济组织成员申请宅基地主要解决其生活保障问题，具有特定的福利性质，且宅基地的取得是无偿的，从《土地管理法》关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定来看，其本意也在于不允许宅基地使用权人向本集体经济组织之外的其他人出卖、出售宅基地，因此，宅基地使用权人将住宅或者宅基地出卖、出租给本集体经济组织之外的其他农村居民的，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当确认为无效。三是宅基地使用权在本集体经济组织内部转让的，应当允许。从

目前我国农村土地的现状看，真正用作宅基地的土地已经很少，尽管法律要求每一户农村村民取得一处宅基地，但客观上很多农户拥有两处以上的宅基地，况且我国现行法律也未禁止宅基地使用权在本集体经济组织内部进行流转，因此，应当允许宅基地使用权在本集体经济组织内部进行相互转让。

但宅基地使用权不允许进行抵押，无论在集体经济组织内部，还是在集体经济组织外部，无论是宅基地本身，还是宅基地上建造的建筑物均不得设定抵押权。实践中出现以农村房屋或者宅基地使用权作为抵押物的，应当认定为无效。