近年来，为盘活农村沉睡资产、拓宽农民融资渠道，国家在部分地区启动农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款试点，赋予农民更多财产权利。实践表明，这一改革有效缓解了“贷款难、担保难”问题，激发了农村金融活力。然而，尽管试点成效初显，该项政策在全国范围内全面推广仍面临多重法律与制度障碍，改革之路任重道远。

一、试点探索：破冰之举，成效显著

在国务院授权下，全国多个县市开展“两权”抵押贷款试点，允许农民以合法取得的农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押物申请贷款。试点地区通过建立确权登记、价值评估、抵押登记、风险分担和抵押物处置机制，初步构建起闭环运行体系。不少农户凭借“房地一体”抵押获得资金，用于发展种植养殖、乡村旅游等产业，实现了资产向资本的转化。

这一探索，不仅增强了农民的财产性权利感知，也推动了农村信用体系建设和金融机构服务下沉，成为深化农村改革的重要突破口。

二、推广之困：法律障碍与制度冲突

尽管试点成果喜人，全面推广却步履维艰，核心症结在于与现行法律体系的冲突与制度配套的缺失：

1.《民法典》的明确禁止

根据《民法典》第三百九十九条，宅基地使用权不得抵押，除非法律另有规定。目前尚无上位法突破该禁令，试点依赖的是全国人大常委会的“暂时调整法律实施”授权，属于“政策先行、法律滞后”的特殊安排，不具备普遍适用性。

2.“房地一体”原则下的处置困境

房屋可以抵押，但宅基地不能。一旦借款人违约，银行难以依法拍卖抵押房产，因“地随房走”导致宅基地使用权变相流转，可能触及集体土地禁止向非集体成员流转的红线。处置时受让人范围受限（通常仅限本集体经济组织成员），导致抵押物变现难、价值低。

3.产权不完整，评估与登记难

许多农村房地未完成统一确权登记，产权不清、四至不明，影响抵押物价值评估。部分地区虽完成确权，但不动产统一登记平台尚未覆盖农村，抵押登记程序不规范，金融机构放贷意愿受限。

4.风险分担机制缺失

农村缺乏有效的贷款担保机构和风险补偿基金。一旦出现坏账，金融机构承担全部损失，缺乏政府贴息、保险托底等支持机制，抑制了放贷积极性。

三、破局之路：修法与配套并举

要将试点经验转化为全国性制度安排，必须从法律与制度层面系统破局：

1.推动《土地管理法》《民法典》相关条款修订

明确在符合规划、用途管制和成员资格前提下，允许农民住房财产权（含宅基地使用权）依法抵押，为改革提供法律支撑。

2.建立“封闭运行、内部流转”的处置机制

规定抵押房产处置时，优先在本集体经济组织成员间流转，或由村集体回购、收储，确保宅基地不流失、集体所有权不被削弱。

3.完善配套制度体系

-加快农村房地一体确权登记全覆盖；

-建立农村产权交易市场，提升抵押物流转效率；

-设立政策性担保机构和风险补偿基金，增强金融机构信心。

4.加强监管与农民权益保障

严格审查贷款用途，防止资金挪用；强化信息披露，确保农民充分知情；设立“居住权保障”条款，防止因抵押导致农民流离失所。