近年来，随着农村宅基地确权登记工作的全面推进，一个普遍而现实的问题浮出水面：大量宅基地的实际使用面积超过了地方政府规定的标准。面对这一历史遗留与现实需求交织的复杂情况，确权登记如何操作？是只登记合法面积，还是对超标部分也予以记录？答案是：依法登记标准面积，同时对超标部分在权属证书中明确标注，实现“既承认现实，又严守底线”。

一、确权原则：依法依规，严守“一户一宅”与面积标准

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这一规定是确权登记的基本遵循。因此，在正式的土地权利登记中，登记机构只能对符合当地政策标准的面积予以确权发证，即“合法面积”部分。这部分面积将载入不动产登记簿，作为法律承认的土地使用权范围。

这意味着，如果某户宅基地批准面积为160平方米，而实际占地200平方米，那么在确权登记时，只有160平方米被正式确认为合法使用权面积，其余40平方米不被纳入法定权利范围。

二、超标部分：不确权但可“标注”，体现历史与现实的平衡

虽然超标部分不能获得法律上的“确权”，但并不意味着它被完全“无视”。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》及自然资源部相关文件精神，对于历史上形成的超面积使用，确权登记时采取“备注登记”方式：

-在不动产登记簿和土地证书的“附记栏”中注明：“该宗地实际使用面积XXX平方米，其中超标准面积XXX平方米”；

-超标部分不颁发不动产权利证书，不作为权利主张依据；

-但承认其事实存在，为后续管理、拆迁补偿、分户建房等提供依据。

这种“登记+标注”模式，既维护了土地管理的严肃性，又尊重了农村长期形成的居住现实，体现了政策的温度与灵活性。

三、分阶段处理：历史问题，分类认定

针对不同历史时期形成的超面积使用，政策采取“分阶段、区别对待”的原则：

1.1982年以前：在《村镇建房用地管理条例》发布前建成的房屋，即使面积超标，只要未翻建、改建，可按实际使用面积暂按集体建设用地使用权登记；

2.1982年至1987年之间：超标部分如已按当时政策处理，可纳入确权范围；未处理的，需补办手续或缴纳有偿使用费；

3.1987年《土地管理法》实施后：未经批准的超占面积，原则上不予确权，仅在登记簿中注明，待今后拆迁、翻建时按标准重新核定。

四、未来影响：超标部分面临限制与调整

虽然超标部分被“记录在案”，但其权利受限明显：

-不得扩建、翻建：若未来申请翻建，必须按标准面积审批，超标部分需拆除或退还原集体；

-拆迁补偿可能打折：在征地拆迁中，未确权的超标面积通常不享受全额补偿，仅按建筑成本或附属物标准酌情补偿；

-无法抵押、流转：超标部分不能作为合法产权进行抵押贷款或入市交易。