【基本案情】

李某甲及其家人在北京市昌平区永丰镇某村原有平房三间及院落一处，与杨某甲家相邻。2000年李某甲全家搬迁至北京市区定居，该房屋一直闲置，后因年久失修出现破损、塌陷。2022年6月，李某甲之父李某乙与杨某甲签订书面协议，约定将案涉房屋院落借用给杨某甲使用，李某乙随时可以收回，房顶由杨某甲负责修理。后杨某甲接管该房屋并进行改造，将屋顶更换为彩钢瓦，拆除部分墙体后用作牛棚。2024年3月，案涉房屋办理不动产权证，权利人登记为李某甲。李某甲发现房屋被改造后，要求杨某甲返还宅基地并恢复原状或赔偿损失，杨某甲以协议为由拒绝。李某甲遂起诉，要求返还宅基地、恢复原状或折价赔偿15万元。法院经审理认为，案涉宅基地使用权和房屋所有权属于李某甲，杨某甲仅被允许无偿使用，现李某甲要求返还，杨某甲亦同意返还；关于恢复原状，因房屋在改造前已老旧破损，原状无法确定，酌定杨某甲赔偿李某甲损失8000元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系宅基地使用权及房屋借用返还纠纷，核心争议在于使用人改造房屋后的赔偿责任认定。首先，案涉房屋宅基地使用权和房屋所有权经不动产登记确认为李某甲所有，杨某甲仅依据借用协议享有使用权，不取得任何物权。李某甲作为权利人随时有权要求返还，杨某甲亦当庭同意返还，法院支持该项请求正确。其次，关于恢复原状或赔偿损失，杨某甲将房屋改造为牛棚的行为超出了借用协议中“修理房顶”的授权范围，构成不当使用，具有过错，应当承担赔偿责任。但因房屋在借用前已因年久失修呈老旧破损状态，原状无法确定，不具备恢复原状的现实可能性，法院结合当地同类房屋的市场价值、房屋老旧程度及杨某甲的过错程度，酌定赔偿8000元，处理合理。本案提示，借用他人房屋应严格按约定使用，超出授权范围的改造行为可能构成侵权；权利人主张恢复原状的，需提供房屋原状的有效证据，否则法院只能酌情支持折价赔偿。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百七十九条（承担民事责任的方式）、第二百三十八条（物权损害赔偿请求权）、第三百六十二条（宅基地使用权定义）、第一千一百八十四条（财产损失计算方式），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任）。依据上述规定，权利人有权要求无权占有人返还不动产；侵害物权造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿；财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。法院据此判决返还宅基地并酌情赔偿损失。