【基本案情】

吴某甲与张某甲系北京市顺义区某镇某村同村村民。2023年12月，双方签订《证明》一份，约定张某甲将其名下的一处宅基地转让给吴某甲，转让费为5.5万元，吴某甲于当日通过转账方式支付全部款项。后吴某甲申请在该地块建房时，经国土测绘部门确认，该地块不在村庄规划范围内，不允许建房，无法办理建房审批手续。吴某甲多次要求张某甲返还转让款未果，张某甲虽曾表示同意退款并将原《证明》取走，但事后反悔，亦未返还《证明》原件。吴某甲遂起诉，要求确认双方签订的《证明》无效并返还转让款5.5万元。村委会先后出具两份内容矛盾的证明，后出具《情况说明》确认其中一份证明系村组长私自出具，村支书不知情。法院经审理认为，案涉地块权属不清、不具备合法流转条件，转让行为违反法律强制性规定，双方签订的《证明》无效，张某甲应返还转让款5.5万元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系农村宅基地使用权转让纠纷，核心争议在于非经法定程序的宅基地转让行为的效力认定及转让款返还问题。首先，根据《土地管理法》第二条第三款，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。宅基地使用权的转让须符合法定条件，包括转让方须持有合法权属证明、受让方须为本集体经济组织成员、须经集体经济组织同意并办理变更登记等。本案中，张某甲未能提供宅基地使用权属证书，其仅凭村委会证明主张案涉地块为宅基地，但村委会出具的《情况说明》已确认该证明系村组长私自出具，权属认定缺乏合法依据。其次，经国土测绘部门确认，案涉地块不在村庄规划范围内，不具备建设住宅的法定条件，转让标的物不具备合法流转条件，合同目的无法实现。再次，双方仅以《证明》形式进行转让，未经法定审批程序，亦未办理变更登记，该转让行为违反法律强制性规定，应属无效。张某甲因无效民事法律行为取得的5.5万元，依法应予返还。本案提示，农村宅基地使用权的转让须严格遵循法定程序，受让方应核实转让方是否持有合法权属证书及地块是否符合规划用途，否则可能面临合同无效的风险。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反强制性规定的民事法律行为无效）、第一百五十七条（民事法律行为无效的法律后果），《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款（禁止非法转让土地），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款（举证责任）。依据上述规定，张某甲转让的案涉地块权属不清、不具备合法流转条件，双方签订的《证明》因违反法律强制性规定而无效；民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。法院据此判决确认《证明》无效，张某甲返还转让款5.5万元。