一、基本案情

外村购房者与本村村民家庭签订宅基地永久转让协议，支付购房款及邻里协调费用，受让宅基地后进场施工建设地基，使用对方提供红砖建房，并缴纳建筑垃圾清运费。施工期间因建房格局与周边村民产生纠纷，工程停滞。后购房者起诉主张协议无效，要求返还全款、利息并赔付建房损失；卖方当庭反诉，要求返还地块资料、恢复土地原状、赔付红砖及围墙损失。法院审理认定案涉宅基地跨村流转违反法律强制性规定，合同整体无效，结合双方缔约过错，判定双方各承担一半责任，并对双方合理诉求分别予以支持、驳回。

二、律师评议

本案典型裁判核心为农村宅基地仅限本村集体经济组织成员流转，对外转让协议因违反效力性强制性规定无效，缔约双方均存在过错的，依法均分损失责任。卖方明知宅基地禁止对外流转仍对外出让，存在明显过错；买方非本村村民，未尽审慎审查义务，违规购置宅基地，亦存在过错。合同无效后适用返还财产、过错赔偿原则，已付房款依法全额返还，实际建房、协调费用等信赖损失按过错比例分担。同时，地块已形成地基施工现状，恢复原状会造成资源浪费，法院驳回恢复原状诉求，兼顾法律规则与社会经济效益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本村成员享有使用权，对外转让属于无效民事行为。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的折价补偿，双方均有过错的，各自承担相应责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条：农村宅基地属于农民集体所有，仅可由本集体经济组织成员享有、流转，禁止向非本村村民转让、出售。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十三条：当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据佐证，举证不能需承担不利后果。