一、基本案情

买卖双方均为同一村集体经济组织成员，早年自愿签订农村房屋买卖协议，买方足额支付房款、卖方交付房屋。后经多轮诉讼，生效判决确认涉案宅院及宅基地实际归第三人所有，卖方出售房屋属于无权处分，判令买方返还涉案宅基地，导致买方购房居住的合同目的彻底无法实现。买方起诉要求卖方返还剩余购房款、承担律师费及可得利益损失。法院审理认定双方均存在过错，结合宅基地区位价值酌定损失金额，按照过错比例划分责任。

二、律师评议

本案典型裁判要点为无权处分导致农村房屋买卖合同目的不能实现的，违约方需赔偿可得利益损失，法院可按双方过错比例裁量担责比例。卖方明知自身无处分权仍对外出售宅院，是合同无法履行的主要过错方；买方交易时未审慎核查宅基地权属，未尽合理注意义务，存在次要过错。律师费无合同约定不予支持，但农村宅基地区位补偿价值属于交易可预见的可得利益，法院结合区位标准、宅院面积酌定损失并按7:3过错比例裁判，兼顾交易公平与过错责任原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

3.《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。

4.《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。