一、基本案情

原、被告均为同村集体经济组织成员，双方早年签订农村房屋买卖协议，原告依约支付全款、被告交付房屋。后经多起关联诉讼查明，案涉宅基地及房屋实际归案外人所有，被告签约时属于无权处分。生效判决判令原告向实际权利人返还宅基地，导致案涉房屋买卖合同目的彻底无法实现。原告起诉要求被告返还剩余购房款、承担律师费及可得利益损失。法院审理认定双方均存在过错，结合宅基地区位价值酌定损失金额，按过错比例划分违约责任。

二、律师评议

本案核心裁判要点：无权处分的农村房屋买卖合同依法有效，因第三人权属原因导致合同无法履行、目的落空的，违约方仍需承担违约责任；双方均存在过错的，按照过错比例分担可得利益损失，律师费无合同约定的不予支持。被告明知自身无完整处分权仍对外售房，是合同无法履行的主要过错方，应承担主要责任；原告购房时未审慎核查房屋权属，未尽合理审查义务，存在次要过错，应自行承担部分损失。

农村房屋交易的可得利益损失可参照当地拆迁区位补偿标准综合酌定，即便房屋未实际拆迁，宅基地区位价值亦是房屋交易的核心价值组成，属于合同履行后可获得的合法利益。同时，律师费属于维权衍生支出，并非法定必然损失，在无明确合同约定的前提下，法院不予支持。本案明确了无权处分农村房屋交易的违约追责规则与过错分担标准，统一了此类案件可得利益损失的裁判尺度。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同受法律保护，仅无权处分不影响合同本身效力，合同有效但客观无法履行的，违约方需承担违约责任。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人违约造成对方损失的，赔偿范围包含实际损失与合同履行后的可得利益损失，不得超过违约方订立合同时可预见的损失范围。

3.《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：当事人因第三人原因造成违约的，仍应向合同相对方承担违约责任，其与第三人的纠纷可另行解决。

4.《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任；受害人对损失发生有过错的，可以减轻违约方的赔偿责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，无合同依据、无法律依据的诉求不予支持。