一、基本案情

案涉农村宅院此前经人民调解协议及司法特别程序裁定，确认归卖方夫妇所有。买卖双方均属于同一村集体经济组织成员，双方签订农村房屋买卖合同，约定以10万元价格转让涉案宅院及院内全部房屋设施。买受人完成全额房款转账支付，出卖人交付房屋以及相关法律文书原件。后出卖人对交易产生争议，买受人诉至法院，请求确认买卖合同有效，并确认院内房屋归自己所有。法院认定属于宅基地内部合法流转，支持原告诉讼请求，同时明确判决不对房屋建造合法性作出评价。

二、律师评议

本案裁判核心要点在于农村房屋宅基地内部流转规则与前置司法确认权属的结合适用。农村宅基地房屋仅允许在本集体经济组织内部成员之间流转，买受人具备本村集体成员资格，是合同有效的前提条件。

本案出卖人的房屋权属已经人民调解协议加司法确认裁定书予以固定，权属来源清晰。交易完成房款支付、房屋交付，合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。同时法院作出特别提示，判决仅处理房屋物权归属，并不等同于对厢房等建筑是否属于合法建造进行认定，后续若涉及违建认定，仍需行政机关另行处理，该裁判思路兼顾民事审判边界与行政职权划分。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案买卖双方均为同村集体经济组织成员，交易不存在法律禁止情形，买卖合同自成立时发生法律效力。

2.《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案出卖人房屋权属来源于司法确认裁定书，权属基础合法。

3.《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权可以在本集体经济组织内部成员之间依法流转。