一、基本案情

案涉农村宅院历经多次转手交易，原权属登记在案外人名下，经过数手买卖流转至被告手中。被告与作为本村集体经济组织成员的原告签订宅基地及房屋转让协议书，约定以65万元价格转让涉案宅院。原告足额支付转让价款，实际接管宅院并对院内房屋进行翻盖。后原告诉至法院，请求确认其与被告签订的转让协议有效。法院审查买受人集体成员身份、交易真实履行情况，认定协议系真实意思表示，不违反法律强制性规定，判决确认合同有效。

二、律师评议

本案核心裁判要点为农村房屋连环买卖中，重点审查最后一手买受人的集体经济组织成员资格。农村宅基地房屋流转受身份限制，仅允许在本集体经济组织内部成员之间流转。本案虽房屋存在多手流转历史，但最终买受人具备本村村民资格，宅基地使用权回归集体内部，没有损害村集体利益。

双方书面协议内容完整，房款已经付清，房屋完成交付并且原告已经实际翻建房屋，合同已经实际履行。在不违背法律强制性规定前提下，尊重当事人真实交易意愿，认定后手转让协议有效，维护农村房屋交易秩序与交易安全。需要注意，合同有效不等于完成物权过户登记，当事人仍应当按照地方政策办理后续相关手续。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的转让协议依法成立，对双方产生约束力。

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案交易满足上述全部有效要件。

3.《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权可以在本集体经济组织内部成员之间依法流转。