一、基本案情

出卖人夫妻因资金周转需要对外借款，相关人员使用一份房屋买卖协议作为借贷的担保，协议上有夫妻二人与被告的签字。被告在公安询问笔录中自述，其实际是向案外人出借资金，并非房屋买受人，并未与出卖人洽谈房屋买卖事宜，也没有实际支付购房款、占有使用案涉宅院。案涉宅院后续遇腾退拆迁，双方就权属产生争议。出卖人夫妻起诉请求确认房屋买卖合同无效。法院审理认为双方不存在买卖合意，案涉买卖协议并未成立。

二、律师评议

本案区分了合同不成立与合同无效两个不同法律概念。合同无效是合同已经成立，但因欠缺生效要件自始没有法律约束力；合同不成立是当事人没有达成真实合意，合同根本未发生。 本案属于典型以房屋买卖形式为借贷做担保的情形，被告无购房意思，未支付购房款，也未实际占有房屋，双方没有达成买卖合意，故协议不成立，而非直接认定无效。实务中遇到 “名为买卖、实为担保” 情形，应当重点审查真实交易目的、付款记录、房屋占有情况，以此判断双方真实法律关系。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百三十三条：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 

2.《中华人民共和国民法典》第四百七十二条：要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 

3.《中华人民共和国民法典》第四百八十三条：承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。