一、基本案情

出卖人因患病残疾无收入，对外张贴广告出售本村宅基地宅院，买受人为本村农业户籍村民，具备购房主体资格。双方订立转让协议，出卖人因身体原因无法亲笔签名，由他人代为书写姓名，出卖人本人按手印确认，多名见证人在场签字，买受人足额支付34万元购房款，出卖人交付宅基地权属证书与宅院。买受人接收房屋后将危房翻建并实际占有使用多年。后因宅基地确权，买受人诉至法院请求确认协议有效，被告经合法传唤未到庭，法院确认协议中房屋及树木买卖部分合法有效。

二、律师评议

本案核心裁判要点包含两方面，一是农村房屋买卖合同主体资格审查，只有本集体经济组织内部成员才可以购买本村宅基地上房屋，非本村村民签订的买卖协议会因违反法律强制性规定归于无效。

二是合同签字形式，当事人因文化、身体障碍不能亲笔签字，经本人认可，由他人代签姓名、本人加盖手印，同时有见证人佐证、付款交付实际履行的，可以认定系当事人真实意思表示。需要注意，宅基地使用权不能单独转让，司法实践仅对房屋及地上附属物买卖部分确认有效，宅基地使用权随房屋一并发生移转。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第四百九十条：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。