一、基本案情

原、被告系同村兄弟，均属于本村集体经济组织成员，依法享有集体股权资格。早年家庭老宅经村内分户审批，兄弟二人分别取得对应宅基地及房屋权属。双方在亲属见证下签订房屋买卖协议，被告将其名下自建房屋及对应院落出让给原告，原告足额支付购房款项，被告完成房屋交付，协议早已全部履行完毕。原告长期实际占有使用房屋，后经乡镇政府审批，自主拆除旧房翻建新房。双方就案涉房屋买卖协议效力产生争议，原告诉请确认协议合法有效，被告对交易事实及效力均予以认可。

二、律师评议

本案系农村宅基地房屋买卖合同效力认定的典型案例，明确了农村宅基地村内成员内部流转合法有效的司法裁判标准。农村宅基地归村集体所有，使用权具有专属身份属性，仅可在本集体经济组织内部流转，对外交易无效。本案交易双方均具备本村集体成员资格，主体适格，交易行为符合宅基地管理制度。

案涉买卖协议系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等无效情形，且款项交付、房屋交付、长期占有、翻建改造等事实完整，协议已实际履行多年，未损害集体及第三方合法权益。法院认定协议有效，既尊重了当事人意思自治，也维护了农村不动产交易秩序与家庭财产交易的稳定性，对同类村内亲属宅基地交易纠纷具有明确参考意义。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续生效的，依照其规定。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4.《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。