一、基本案情

甲乙双方于2016年签订农村宅院转让协议，卖方将村内两处宅院以总价100万元转让给买方，约定遇拆迁时买方享有对应补偿权益。买方非本村集体经济组织成员，多年间分期支付购房款，经双方多次减免后实际支付88.1万元，房屋交付买方长期占有使用。使用期间，买方拆除院内部分低矮围墙。后双方因房屋权属及履约问题产生争议，买方起诉要求确认合同无效、返还全款并支付利息及律师费。卖方提起反诉，要求返还房屋、支付多年占有使用费并赔偿墙体拆除损失。

二、律师评议

本案核心裁判规则明确：农村宅基地仅限本村集体成员流转，外村人员购买宅基地房屋的合同因违反法律强制性规定自始无效。合同无效后适用双向返还原则，买方需返还涉案宅院及地上附属物，卖方需返还实际收取的购房款项，不得以合同标注总价作为返还依据。

本案极具代表性的裁判亮点为损益相抵规则的适用：卖方长期占用买方购房资金产生利息收益，买方长期占用房屋产生使用收益，双方过错相当、损益对等，法院依法判令两项费用相互抵销，互不另行赔付。同时，买方拆除附属围墙造成财产损害，需据实承担小额赔偿责任，当事人主张的律师费无合同及法律依据，依法不予支持。该案清晰划定农村房屋买卖红线，明确非集体成员购房的法律风险，同时通过公平原则平衡双方过错与财产损益，统一了此类案件的裁判尺度。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地仅限本集体经济组织成员享有，不得向非集体成员流转。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。