一、基本案情

买卖双方于2016年签订农村宅院转让协议，卖方将村内两处翻建宅院整体转让给买方，约定总价款100万元，采用分期付款方式。买方并非案涉村落集体经济组织成员，交易履行期间，卖方多次主动减免房款，买方最终实际支付购房款88.1万元，房屋交付后由买方长期占有使用。居住期间，买方擅自拆除院内部分围墙。后期双方因房屋确权、丈量事宜产生纠纷，买方诉请确认合同无效、全额返还款项并支付利息、律师费；卖方提起反诉，要求返还房屋、支付多年占有使用费及墙体拆除损失。

二、律师评议

本案核心裁判要点：非本村集体经济组织成员签订的农村宅基地房屋买卖合同因违反强制性法律规定无效；合同无效后双向返还财产，房款资金占用利息与房屋占有使用费可依法酌情相互抵销，同时过错方需赔付实际财产损失。农村宅基地具有专属身份属性，严禁向集体外人员流转，案涉交易自始无效，不受法律保护。本案中，双方对合同无效均存在过错，卖方明知宅基地流转限制仍对外出售，买方未尽审慎审查义务违规购置。法院未机械单独支持利息或占有使用费诉求，结合多年交易履行事实、当地市场租金行情、双方过错程度，酌情认定两项费用相互抵消，平衡双方权益。同时，买方擅自拆除附属围墙，造成卖方财产损害，需据实赔偿修复损失。此外，律师费无合同约定及法律依据，依法不予支持，厘清了合同无效后的赔偿边界。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本村集体成员享有，涉案跨集体房屋买卖合同因违反土地管理强制性规定，依法无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，双方应双向返还取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方均有过错的，各自承担相应责任。本案双方互相返还房款与房屋，按过错分担损失。

3. 《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条：农村宅基地属于农民集体所有，使用权归本集体经济组织成员专属享有，非集体成员无权受让、取得宅基地使用权。

4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：可依据合同履行时段，区分适用新旧法律规定，本案结合交易履行全过程依法认定合同效力与责任承担。

5. 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。买方拆除围墙造成财产损失，应承担对应赔偿责任。