一、基本案情

卖方系村集体经济组织成员，早年受让取得涉案宅基地院落权属。后卖方与非本村集体成员的买方签订房产转让协议，以固定价款转让涉案宅院及全部设施，买方全额支付购房款项，卖方交付房屋及建房手续。此后十余年间，买方长期实际占有使用房屋，并自行出资修缮、改建、装修房屋。后因房屋面临拆迁确权，卖方以买方不具备宅基地购房资格为由，诉请确认转让协议无效、要求买方腾退房屋院落。买方抗辩卖方违背诚信原则，且合同无效应一并处理补偿赔偿问题，不同意单独腾退。

二、律师评议

本案核心裁判要点：农村宅基地使用权具有身份专属性，禁止向非本集体经济组织成员流转，对应的房屋买卖合同因违反法律强制性规定自始无效；合同无效后房屋返还与损失赔偿可拆分处理，当事人可选择另行主张赔偿。宅基地属于村集体财产，仅限本村村民享有使用权益，涉案交易因主体不适格，依法无效，不受交易年限长短、双方自愿履约的影响。本案中，双方明知宅基地流转限制仍完成交易，对合同无效均存在过错。司法实践中，合同无效一般适用双向返还原则，房屋应予返还、购房款及增值、添附损失应予赔偿。本案买方主动选择不在本案中一并处理损失纠纷，待拆迁政策明确后另行维权，法院予以准许并单独判决腾退房屋，既严守土地法律强制性规定，又充分尊重当事人处分权，为买方后续主张经济赔偿保留诉讼路径。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条：农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，仅限本集体经济组织成员享有使用权，禁止向非集体成员转让流转。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。案涉宅基地房屋转让协议因违反土地管理强制性规定，依法无效。

3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，取得的财产应当返还；不能返还的折价补偿，过错方应当赔偿对方损失，双方均有过错的各自承担相应责任。

4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，适用当时法律、司法解释，本案交易及履约行为发生于民法典实施前，依法适用对应规则裁判。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己的诉讼主张负有举证义务，举证不能需承担不利法律后果。