一、基本案情

卖方夫妇离婚时协议约定，村内自建宅院房屋归属卖方个人所有，卖方对案涉房屋享有完整处分权。其后，卖方与本村农业户籍的买方签订农村房屋买卖合同，约定以固定价格转让村内宅院房屋。该交易属于本集体经济组织内部流转，系双方自愿达成，意思表示真实。合同签订后，双方均依约履行完毕各自义务。后双方因房屋使用事宜产生纠纷，买方诉至法院，请求确认双方签订的农村房屋买卖合同合法有效，二被告均对原告诉请无异议。

二、律师评议

本案核心裁判规则：农村宅基地房屋仅限本集体经济组织内部合规流转，同一村集体成员之间的房屋买卖，不违反法律强制性规定，依法认定合同有效。农村宅基地使用权具有严格的身份依附性，专属本村集体经济组织成员，禁止向外村人员、城镇居民流转，但法律并未禁止集体内部合理交易。本案中，买卖双方均为同一村集体经济组织成员，买方具备合法购房主体资格，卖方作为房屋合法权利人，有权处置自有房产。案涉交易未改变宅基地集体所有性质，未损害村集体及他人合法权益，合同内容真实合法、不违背公序良俗。法院据此确认合同有效，明确了农村宅基地内部流转的合法性，厘清了宅基地交易效力边界，维护了农村不动产交易秩序与交易诚信。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案合同符合全部有效要件。

2. 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。案涉合法成立的房屋买卖合同受法律保护。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案合同无特殊生效限制，成立即生效。

4. 《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本村集体内部房屋交易，未改变土地集体权属性质。

5. 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。本案内部流转符合土地管理相关法律及政策要求。