【基本案情】

付某3与高某1系夫妻，育有一女付某1。付某2系付某3之弟。2005年11月，付某3与付某2签订《买卖房屋草契》，约定付某3将其位于北京市通州区某号宅院内瓦房4间以28000元出售给付某2，价款一次性付清，中证人、代笔人签字确认。签约时，付某2系该村农业户口，符合购买本村宅基地上房屋的主体资格。该宅院原登记在付某3名下，土地面积174.73平方米。付某2在签约时已在该村另有一处宅基地。协议签订后，付某2支付全部购房款，付某3交付房屋。2011年，付某2将购买的北正房4间拆除并翻建成北正房7间、南倒座房7间。2021年，该村启动棚户区改造项目，付某2之女付某4与拆迁单位签订拆迁安置补偿协议，获得了全部拆迁安置利益。2024年1月，付某3去世。付某1作为付某3的独生女起诉请求确认《买卖房屋草契》无效，理由为被告违反“一户一宅”规定、宅基地面积超标、转移宅基地使用权未依法审批。一审法院认定付某2签约时系该村农业户口，具备购房主体资格，合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，判决驳回付某1的诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为付某3与付某2签订的《买卖房屋草契》是否因违反“一户一宅”、面积超标或未审批等规定而无效。根据原《合同法》第五十二条，合同无效的法定情形包括“违反法律、行政法规的强制性规定”。但判断合同效力时需区分“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”。关于“一户一宅”及宅基地面积限额的规定，属于土地管理部门对宅基地申请、使用进行管理的规范，系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定不直接导致买卖合同无效。关于未办理宅基地使用权变更登记，根据《物权法》相关规定，不动产物权变动以登记为生效要件，但登记与否影响的是物权变动的效力，而非合同本身的效力，买卖合同自双方意思表示一致时即成立生效。本案中，付某2在签约时系该村农业户口，属于同一集体经济组织成员，具备购买本村宅基地上房屋的主体资格，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。一审判决驳回原告确认合同无效的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。

【法条依据】

本案法律依据包括原《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效的法定情形），《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（宅基地使用权的取得与流转），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（法律适用衔接）。根据原《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但需区分效力性强制性规定与管理性强制性规定。《土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”及面积限额的规定，系对农村村民宅基地申请和审批的管理性规范，违反该规定不必然导致买卖合同无效。签约时买受人系同一集体经济组织成员，具备购买宅基地上房屋的主体资格，双方签订的买卖合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定有效。未办理宅基地使用权变更登记不影响合同本身的效力，仅涉及物权能否转移的问题。