【基本案情】

徐某甲与梁某甲系夫妻，原系北京市门头沟区某镇某村村民，系案涉31号院宅基地使用权人。2007年9月，徐某甲、梁某甲与李某甲签订《证明》，约定将31号院（用地面积197.37平方米，其中建筑占地86.53平方米）以7万元出售给李某甲。李某甲系城镇居民，非该村集体经济组织成员。2008年11月，李某甲（卖方）与杨某甲（买方）签订《购房合同》，约定李某甲将上述31号院以7万元出售给杨某甲，合同由双方签字生效，购房款自签订之日起付清。杨某甲系该村农业户口，具有本村集体经济组织成员身份。2008年，杨某甲立下遗嘱，将案涉房屋留给长子杨某乙（本案原告）。杨某甲于2010年去世。杨某乙随后对房屋进行了翻建并占有使用至今。杨某甲的其他继承人书面声明放弃诉讼权利，同意由杨某乙、杨某丙作为原告提起诉讼。杨某乙起诉请求确认杨某甲与李某甲签订的《购房合同》有效。李某甲辩称其不认识杨某甲，未收到购房款，合同系伪造。徐某甲、梁某甲作为第三人述称不同意原告诉讼请求，主张宅基地仍应归其所有。一审法院认定杨某乙提供的《购房合同》虽经李某甲否认但李某甲不申请鉴定，应采信其真实性；李某甲虽非本村集体经济组织成员，但其将房屋转卖给本村村民杨某甲后，涉案房屋重新回归本集体经济组织成员手中，后手买卖合同不违反法律强制性规定，应认定有效；判决确认杨某甲与李某甲签订的《购房合同》有效。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为农村房屋连环买卖中，后手买卖合同是否因前手合同无效而必然无效。首先，关于前手买卖（徐某甲与李某甲）的效力，李某甲系城镇居民，非该村集体经济组织成员，其购买农村宅基地上房屋的行为因违反宅基地使用权不得向非本集体成员转让的规定，应属无效。但前手合同无效并不必然导致后手合同无效。其次，关于后手买卖（李某甲与杨某甲）的效力，杨某甲在签约时系该村农业户口，具有本村集体经济组织成员身份，具备受让本村宅基地上房屋的主体资格。李某甲虽非本集体成员，但其将房屋转卖给本集体成员杨某甲后，涉案宅基地使用权重新回归本集体经济组织成员手中，该流转行为不损害集体经济组织利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。再次，关于合同真实性的认定，李某甲虽否认《购房合同》上的签字，但未申请笔迹鉴定，亦未提供反证，应承担举证不能的不利后果；杨某乙提供的遗嘱、集体土地建设用地使用证、房屋翻建照片等证据，能够佐证杨某甲实际取得并占有使用案涉房屋的事实。一审判决确认后手购房合同有效，认定事实清楚，适用法律正确。

【法条依据】

本案法律依据包括原《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同受法律保护）、第四十四条（合同生效）、第六十条（合同履行的基本原则），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（法律适用衔接），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配）。根据原《合同法》第八条，依法成立的合同受法律保护。农村房屋连环买卖中，前手合同因买受人主体资格不适格而无效，不必然导致后手合同无效，后手买受人系本集体经济组织成员的，其与前手签订的买卖合同不违反法律强制性规定，应认定有效。民事诉讼法第六十七条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，李某甲否认合同真实性但未申请鉴定亦未提供反证，应承担举证不能的不利后果。