【基本案情】

高某原系北京市门头沟区某村村民，石某亦系该村村民。2004年3月，高某因婚后在本村无住房，向村委会申请购买石某位于该村某号宅院内北房五间、西房三间。同日，石某与高某签订《房屋买卖协议》，约定石某将上述宅院以85000元出售给高某，协议由村委会见证盖章。签约后，高某以现金方式支付全部购房款，石某交付房屋并将《集体土地建设用地使用证》移交高某。高某于2004年4月转为非农业户口，但签约时仍系该村农业户口。高某购买房屋后一直居住使用至今。2025年，双方因宅基地确权登记产生争议，高某起诉请求确认《房屋买卖协议》有效。一审法院认定高某在签约时系该村集体经济组织成员，双方协议系真实意思表示，不违反法律强制性规定，判决协议有效。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为高某在签约时具有本村集体经济组织成员身份后转为非农业户口，是否影响其在签约时已完成的农村房屋买卖行为的效力。根据《民法典》第三百六十三条及《土地管理法》相关规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。但本案中，高某与石某签订《房屋买卖协议》时，高某户口仍在某村，系该村农业户口，具有本村集体经济组织成员身份，具备购买本村宅基地上房屋的主体资格。协议经村委会见证盖章，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应认定合法有效。高某签约后虽转为非农业户口，但该身份变化发生在买卖行为完成之后，不影响签约时已成立的合同效力。石某主张“高某转非后身份变化”及“确权未经其同意”等抗辩理由，均不构成否定合同效力的法定事由。一审判决确认协议有效，认定事实清楚，适用法律正确。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第二百零八条（不动产物权的设立与变动）、第二百零九条第一款（不动产物权登记生效）、第三百六十三条（宅基地使用权的法律适用）、第四百六十五条（依法成立的合同受法律保护），以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（宅基地使用权的取得与流转）。根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护。宅基地使用权转让的效力以签约时买受人是否具有本集体经济组织成员身份为判断标准，签约后身份变化不影响合同效力。第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法律和国家有关规定，本案交易发生于同一集体经济组织成员之间，不违反土地管理法的强制性规定。一审法院据此确认合同有效，符合法律规定。