【基本案情】

张某甲系北京市顺义区某村村民。刘某戊系城镇居民，户籍地为北京市东城区某号，非该村集体经济组织成员。2001年4月，张某甲与刘某戊签订《买卖协议》，约定张某甲将其位于顺义区某镇某村某号宅院内房屋（总面积170.61平方米）出售给刘某戊，价款为32000元，一次性付清，协议由村委会人员见证。协议签订后，张某甲将房屋交付刘某戊，刘某戊支付全部购房款。后刘某戊又将案涉房屋转售他人，现房屋实际控制人不明。2020年12月，刘某戊去世，其配偶于2008年去世，刘某戊育有四名子女：刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁。2025年，张某甲起诉请求确认其与刘某戊签订的《买卖协议》无效。刘某甲、刘某乙、刘某丙辩称未参与买卖交易、对具体情况不知情，但认可其父购买过房屋。一审法院认定案涉房屋系农村宅基地上房屋，宅基地使用权与特定集体经济组织成员身份相联系，非本集体成员不得转让；张某甲明知刘某戊非本村村民仍将房屋出售，协议损害集体经济组织权益，违反法律强制性规定，判决《买卖协议》无效。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为张某甲与刘某戊签订的《买卖协议》是否因买受人主体资格不适格而无效。根据《土地管理法》及《民法典》相关规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权。在“房地一体”原则下，处分农村房屋的同时必然涉及宅基地使用权的处分，将房屋出售给非本集体经济组织成员的行为，实质上是变相转让宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，违反了法律的强制性规定。本案中，买受人刘某戊系城镇居民，非顺义区某镇某村集体经济组织成员，不具备享有该村宅基地使用权的主体资格，其与张某甲签订的《买卖协议》应属无效。出卖人张某甲明知刘某戊非本村村民仍向其转让房屋，对合同无效亦有过错，但合同无效系因标的物流转违反法律禁止性规定，而非因出卖人过错导致，故出卖人主张合同无效于法有据。一审判决确认协议无效，认定事实清楚，适用法律正确。

【法条依据】

本案法律依据包括原《中华人民共和国民法通则》第五十八条（无效民事行为），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（法律适用衔接），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配）、第一百四十七条（缺席判决），以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（宅基地使用权的取得与流转）。根据《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，与成员身份紧密关联。非本集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋的行为，因违反宅基地使用权流转的强制性规定，应属无效。民事诉讼法第一百四十七条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。