【基本案情】

董某1与董某2于2011年12月登记结婚，2017年3月登记离婚。2016年10月，董某1将户口迁入北京市通州区某镇某村，系该村农业户口。2014年3月，双方签订《婚后财产约定书》，约定董某1支付董某218万元，购买董某2婚前位于通州区某镇某村某宅院50%的房屋产权和宅基地使用权权益；董某1另出资在该宅院内建设二层楼房，新建楼房产权归董某1个人所有。2017年3月离婚时，双方在《离婚协议书》中约定南侧楼房归董某1所有，北侧房屋归董某2所有。2020年12月，董某2与董某1签订《农村房屋及宅基地使用权转让合同》，约定董某2将案涉宅院宅基地使用权及全部地上房屋以36万元转让给董某1，其中30万元于签约次日以现金支付，余款6万元待确权后付清，并约定董某2将集体土地建设用地使用证交付董某1。合同签订后，董某1称已支付30万元现金，董某2出具收条并交付了土地使用证。2023年12月，董某2去世，无子女，其母石某为唯一法定继承人。董某1起诉请求确认上述转让合同有效。石某辩称合同无效，理由包括：董某1以婚姻为手段获取户口及宅基地购买资格，违背公序良俗；董某2不存在“急需资金”的客观事实；30万元现金支付缺乏取款凭证等佐证，不符合大额交易习惯；合同签订未经集体经济组织同意，违反土地管理法强制性规定。一审法院认定合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，判决确认合同有效。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为董某1与董某2签订的《农村房屋及宅基地使用权转让合同》是否合法有效。首先，关于合同真实性，董某2生前在法院询问中明确认可合同内容及签字真实性，确认收到25万元（实为30万元）现金，石某虽否认签字真实性但未提供反证，故合同真实性应予确认。其次，关于合同效力，董某1在签约时已系该村集体经济组织成员，具有受让宅基地上房屋的主体资格，双方就宅基地使用权及地上房屋的转让系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。再次，关于石某主张的“假结婚迁户”问题，董某1通过婚姻将户口迁入该村并取得农业户口，系依据当时户籍管理政策办理的合法手续，户口迁入后其已具备本集体经济组织成员身份，其购买同村宅基地上房屋不违反“禁止向非本集体成员转让”的规定。关于公序良俗问题，双方婚姻关系存续期间及离婚后陆续签订多份协议，系对夫妻财产及后续权益的处分安排，并无证据证明存在恶意串通损害他人利益的情形。关于付款方式，大额现金支付虽非最常见方式，但有收条及董某2生前陈述佐证，不构成否定合同效力的理由。石某主张合同无效缺乏法律依据，一审判决确认合同有效，认定事实清楚，适用法律正确。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第四百六十五条（依法成立的合同受法律保护）、第一百四十三条（民事法律行为有效的条件）、第一百五十三条（违反法律强制性规定及公序良俗的民事法律行为无效），以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（宅基地使用权的取得与流转）。根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。第一百四十三条规定，民事法律行为具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗等条件的，应为有效。关于受让主体资格，董某1在签约时已系该村集体经济组织成员，具备受让宅基地上房屋的主体资格，合同不违反《土地管理法》关于宅基地使用权流转的限制性规定。关于合同真实性的举证责任，石某主张签字不真实但未能提供证据，应承担举证不能的不利后果。一审法院据此确认合同有效，符合法律规定。