一、基本案情

本村村民与外村居民签订农村宅院买卖契约，后因买方不属于本村集体经济组织成员，买卖契约经生效判决认定无效。多年后卖方起诉，要求买方腾退返还宅院，并支付长期占有使用费。买方购房后对房屋进行改建、装修并新建厢房，双方无法就房屋添附价值、补偿金额达成一致。涉案区域暂无区位补偿价，房屋价值无法评估。法院认定腾退与补偿应当一并处理，判决驳回卖方全部诉讼请求。

二、律师评议

本案核心裁判规则：农村宅基地房屋买卖合同无效后，返还房屋与折价补偿应当一并处理，不能单独主张腾退房屋。农村宅基地仅限本集体经济组织成员流转，涉案房屋买卖协议因主体不适格依法无效。但合同无效产生双向返还义务，买方长期居住并投入资金改建房屋，形成添附利益。在缺乏区位补偿标准、房屋价值无法司法鉴定，双方补偿分歧巨大的前提下，直接判令腾退会造成利益严重失衡。因此法院暂不支持单方腾退及占有使用费诉求。提示出卖人提起诉讼时，应当一并主张房屋补偿、添附损失结算，完整处理合同无效全部法律后果，否则诉求存在被驳回风险。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。非集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，买卖合同无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效需同时处理返还与补偿事宜。

3. 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。但权利行使应当兼顾公平，不能单独主张返还而回避补偿义务。

4. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有，禁止向非本村村民转让。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明。