一、基本案情

非本村集体经济组织成员的买受人，早年与本村村民签订宅基地及院落转让协议，支付款项后长期占有使用涉案院落。后续双方因房屋价值上涨产生争议，出让人多次起诉请求确认合同无效、返还院落，法院生效裁判最终认定宅基地转让协议无效。因双方未就腾退补偿、房屋添附损失达成一致，此前多起诉讼基于利益平衡暂未处理腾退事宜。后出让人自行收回并控制院落，买受人以合法占有为由起诉要求对方腾退返还房屋，法院依法驳回其全部诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点为宅基地买卖合同被确认无效后，买受人的占有基础灭失，无权再主张占有物返还权利。农村宅基地仅限本集体经济组织成员享有使用权，外村村民购买宅基地的协议因违反法律强制性规定自始无效。合同无效后，双方互负返还义务，买受人应返还院落及土地，出让人应折价补偿买受人购房出资、房屋翻建装修等合理损失。本案中，原告据以占有房屋的合同已被生效判决确认无效，其合法占有基础不复存在，主张对方返还房屋缺乏权利依据。同时，此前裁判已明确因补偿数额无法确定、存在拆迁预期等因素暂不处理腾退问题，并不代表买受人可永久占有房屋。买受人若存在经济损失，可另行起诉主张折价补偿，不能以此对抗出让人的物权权益。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地禁止向本集体外人员转让，案涉宅基地转让协议依法无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

3. 《中华人民共和国民法典》第四百五十八条：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。合同无效后，占有依据灭失，不再受法律保护。

4. 《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。外村人员不具备宅基地受让资格。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供有效证据证明自身合法占有权利的，应承担败诉后果。