一、基本案情

某院落住户早年购得院内宅基地房屋，因老旧危房需原址翻建，与同院相邻权利人在村委会、镇拆违办协调下，签订建房四邻协议，明确建房面积、层高、边界距离、施工规范及五万元违约金条款。房屋翻建过程中，建房住户擅自超协议范围施工，二层建筑多处向外延伸、违规搭建阳光房，违反双方书面约定。相邻权利人以侵权为由起诉，要求拆除违建部分、支付违约金并赔偿通风采光损失。法院实地勘察后认定建房行为违约，但未对相邻权益造成实质妨害，酌情调低违约金并驳回拆除、赔偿诉求。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为区分合同违约与相邻权实质侵权，秉持利益最大化原则处理邻里建房纠纷。双方自愿签署的建房协议与四邻意见书合法有效，对双方具有约束力，建房方超范围施工构成明确违约，理应承担违约责任。同时法院明确裁判尺度：认定通风、采光侵权需以产生实质性妨害为标准，轻微超建未超出合理容忍范围、未造成实际损害的，不支持拆除及损失赔偿诉求。此外，本案明确违约金司法调整规则，在无充分证据证明实际损失达约定金额的情况下，法院可依据当事人申请，结合违约情节、损害程度公平调低违约金。同时兼顾已建成房屋的资源利用价值，避免机械拆除造成资源浪费，平衡守约方权益与社会经济效益，契合邻里纠纷团结互助、公平合理的处理原则。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百九十三条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，无实质妨害的不构成相邻侵权。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人自愿签订的建房协议合法有效，双方均应恪守履行。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的，需承担不利后果。