【基本案情】

原告亲属合法取得村内宅基地及地上房屋，亲属去世后，原告于2002年与非本村集体成员的被告签订房屋买卖契约，以固定价格转让涉案宅院房屋，双方钱款、房屋交割完毕。被告购房后长期居住使用，且出资对房屋进行翻修、加盖及装修改造。交易完成二十余年后，原告以被告不具备宅基地受让资格、交易违反法律强制性规定为由，诉至法院请求确认买卖合同无效，并要求被告腾退涉案房屋。被告抗辩原告违背诚信、恶意反悔，主张合同无效后需足额赔偿其改造及信赖利益损失。

【律师评议】

本案核心裁判亮点：农村宅基地房屋对非集体成员买卖绝对无效，但合同无效后的返还、腾退义务需与过错责任、损失赔偿配套处理。宅基地使用权具有专属身份属性，非本村村民无权受让，案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定依法无效。但原告卖房多年后因土地增值恶意反悔，违背诚实信用原则，承担主要过错；被告明知身份不符仍交易，承担次要过错。因涉案房屋改造增值、信赖利益损失尚未评估核定，不具备腾退处置条件，法院秉持公平原则暂驳回腾退诉求，指引双方另行处理损失争议。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

4.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

5.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有。