一、基本案情

原告与更名前的被告企业签订20年长期房屋租赁合同，一次性付清全部租赁费用，承租园区内公寓房屋。案涉房屋为被告在村集体土地上建设，始终未取得合法建设工程规划许可，后涉案房屋因辖区自主腾退项目被拆除。原告以被告未提前告知拆除事宜、截留拆迁补偿款、拒不退费构成违约为由，诉请被告返还全额租金、支付拆迁补偿款及搬家费，并要求村委会承担补充责任。法院经审理认定案涉租赁合同因房屋手续缺失无效，结合原告实际居住使用时长，酌情核算应返还费用。

二、律师评议

本案核心裁判要点为未取得建设工程规划许可的房屋租赁合同自始无效，合同约定的违约、拆迁补偿条款均不产生法律效力，双方按实际使用情况清算费用、分担合理损失。涉案房屋缺乏法定建设审批手续，违反法律强制性规定，案涉租赁合同整体无效，原告依据合同主张的拆迁补偿款、违约责任均无法律依据，依法不予支持。合同无效后适用返还清算原则，原告实际占用房屋期间需支付对应占有使用费，剩余预缴费用应由被告返还，法院结合租赁总年限、实际使用时长酌情核定返还金额，兼顾双方权益。同时，搬家费属于房屋拆除给原告造成的实际合理损失，应由过错方被告承担。村委会无直接过错，无需承担补充赔偿责任，裁判结果符合合同无效的清算规则与过错责任原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。