一、基本案情

1990年5月，甲村村民陈某与城镇居民赵某签订《房屋买卖协议》，约定陈某将其名下本村170平方米宅基地宅院，以5万元价格出售给赵某，村委会人员作为证明人签字见证，款项结清、房屋随即交付。赵某后续对房屋进行改造装修，后又将房屋转售他人，现房屋由非本村村民实际占用。赵某于2002年离世，其子女为赵某甲、赵某乙、赵某丙、赵某丁。陈某以赵某不具备本村集体经济组织成员身份，交易违反法律强制性规定为由，诉至法院请求确认涉案买卖协议无效，部分被告未参与交易庭审答辩，一名被告经合法传唤未到庭应诉。

二、律师评议

本案核心争议为农村房屋向非本集体经济组织成员出售的合同效力。我国农村宅基地使用权具有专属身份属性，仅本村集体经济组织成员可依法享有，不得对外流转。农村房屋买卖遵循“房地一体”原则，房屋转让必然伴随宅基地使用权一并转移。

本案中，买受人赵某为城镇居民，并非案涉房屋所属村集体成员，不具备宅基地使用权受让资格。陈某作为本村村民，明知交易主体身份不符仍出售农房，双方签订的买卖协议因损害村集体权益、违反法律强制性规定，依法应属无效。同时，后续后手交易的受让方亦非本村村民，后续流转合同同样存在效力瑕疵。本案虽存在交易年代久远、房屋多次流转、部分继承人未参与交易等情节，但不影响合同无效的法定认定结果。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。