一、基本案情

2022年1月，出租方与承租方签订五年期《房屋租赁合同》，约定承租方租赁900㎡房屋用于餐饮经营，前两年年租金33万元，实行先付后用、提前一月预缴次年租金模式，逾期付租超30日需支付10万元违约金。承租方足额支付前两年租金，但未按约预缴第三年租金，经出租方多次催告仍未支付。2024年1月26日，承租方单方搬离房屋、提前终止租赁，拖欠70天租金66940元，且拖欠租赁期间电费9126.56元，由出租方先行垫付。出租方诉至法院，主张确认合同解除、索要欠付租金、电费、违约金及房屋维修费用，承租方经合法传唤无正当理由未到庭应诉。

二、律师评议

本案核心争议为承租人拖欠租金、单方提前退租的违约责任认定及房屋损坏维修费的举证责任分配。案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。承租方未按合同约定时间预缴租金，经催告后仍拒不履行付款义务，且无正当理由提前搬离、终止租赁，属于典型的根本违约行为，依法应当承担违约责任。合同明确约定租金缴纳方式、逾期付租违约责任及水电费用承担主体，结合聊天记录、电费票据等完整证据链，足以证实承租方欠付租金、电费的事实，法院支持出租方该两项诉求合法合理。关于房屋维修费用，因出租方未能充分举证证明房屋损坏、设施破损完全由承租方租赁使用行为导致，举证未达到高度盖然性标准，依据举证规则，该诉求依法不予支持。同时，承租方缺席庭审，视为自愿放弃答辩、举证质证权利，需自行承担缺席审判的不利法律后果。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。