【基本案情】 原告李某东、被告白某华同为三河市李旗庄镇大定福村集体经济组织成员。2002 年双方签订《宅基地转让使用权契约》，村委会干部到场见证。原告付清转让价款 24500 元，接收宅基地后翻建房屋并长期居住。此前已有生效判决（2023）冀 1082 民初 14545 号确认该转让契约合法有效。交易后原告多次要求白某华配合办理宅基地使用权变更登记未果，诉至法院，请求确认案涉宅基地使用权及地上附属物归自己所有，并判令被告协助办理转移登记。被告白某华经公告传唤未到庭应诉。 法院查明：原告属于本村集体成员、符合受让条件；转让事项经过村民代表会议表决同意，村委会、镇自然资源部门均在转移审批表中盖章同意转让。法院判决确认案涉集体土地建设用地使用权与地上附属物归李某东所有，判令被告限期协助办理使用权变更登记。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

同村成员宅基地转让有效的完整要件（本案典型范本） ①买卖双方属于同一农村集体经济组织成员； ②意思表示真实，签署书面转让协议； ③交易经过村委会见证、村民代表会议同意； ④受让方符合宅基地受让资格； ⑤价款付清、土地房屋实际交付，买受人长期占有、翻建居住； ⑥乡镇土地主管部门审批流程完备。 同时满足以上条件，宅基地转让合同认定合法有效。

债权合同效力与物权确认、过户请求关系 在先生效判决已经确认《宅基地转让使用权契约》有效，双方形成合法有效的债权债务关系。出卖人负有配合变更登记的附随义务。本案当地自然资源主管部门已经前置审核同意转让，具备办理变更登记的现实基础，故法院可一并确认物权归属并判令配合过户。

实务提示：多数地区司法口径区分：合同有效≠必然直接判决确认物权；能否判令过户，很大程度取决于不动产登记机关是否认可民事判决书直接作为变更登记依据、是否完成行政层面前置审批。

“房地一体” 适用 宅基地上房屋与宅基地使用权一并转让。房屋所有权转移，占用范围内宅基地使用权随之转移。

被告缺席审理后果 被告经公告送达无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩、举证、质证权利，法院可依据原告提交的完整证据链依法作出裁判。

风险提示对比

✅本村村民之间、履行民主程序 + 行政审批：转让有效，可主张过户；

❌城镇居民、外村村民购买宅基地：转让协议原则无效，无法主张确权与过户。

【法条依据】 《中华人民共和国民法典》第三百六十五条、第五百零九条； 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条。