【基本案情】 2013 年，原告付某与被告陈某签订《购房协议》，约定原告将农村宅基地上自建房屋及车库出售给被告，总价款 238780 元。双方约定尾款待不动产权证办理完成后付清，同时预留 3 万元作为办证保证金。被告已合计支付购房款 182000 元，尚欠部分款项。案涉房屋占用土地属于农村集体宅基地，被告并非该集体经济组织成员，案涉房屋属于未办理合法登记手续的自建房屋。因长期无法办理产权证，原告起诉要求被告支付剩余购房款 26780 元。法院认定案涉购房协议因违反法律强制性规定归于无效，驳回原告要求支付购房余款的诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

农村宅基地使用权具有身份依附属性，仅限本集体经济组织成员享有。将宅基地上房屋出售给非本村集体经济组织成员，依据房地一体原则，实质上变相转让宅基地使用权，违反《土地管理法》强制性规定，房屋买卖合同无效。

合同无效后，不再产生继续履行、支付剩余购房款的法律基础。买卖双方若就房款返还、房屋返还、损失分担产生争议，应当另行起诉处理。

本案交易事实发生在民法典实施之前，适用《中华人民共和国合同法》进行效力认定。合同无效属于自始无效，不受双方实际交付房屋、长期占有居住事实影响。

小额诉讼程序实行一审终审，当事人无法提起上诉；当事人认为裁判确有错误的，只能通过再审途径寻求救济。

【法条依据】 《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条第二款； 《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条； 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条； 《中华人民共和国民事诉讼法》相关小额诉讼规定。