【基本案情】

某村村民某甲将其宅基地上房屋出售给非本集体经济组织成员某戊，双方签订书面协议，某戊付清价款后入住并陆续翻修。十余年后，该区域纳入征收范围，房屋补偿及安置利益可观，某甲遂起诉主张买卖协议无效，要求某戊腾退房屋。法院审理认为，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，宅基地系集体经济组织基于成员身份分配的居住保障用地，不得向本集体经济组织以外的人员转让；房地一体，房屋买卖必然导致宅基地使用权一并转移，案涉协议因违反相关强制性规定应认定无效。同时，法院认定某甲作为出卖人明知房屋性质仍主动出售，且在房屋大幅增值后反悔，过错明显大于某戊。法院据此判决协议无效、某戊腾退房屋，同时判令某甲返还购房款、补偿某戊的翻修添附支出，并结合过错程度将房屋增值部分的大部分利益判归某戊。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．此类协议无效的根源在于宅基地使用权的身份属性与保障功能。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，其取得以成员身份为前提，一户只能拥有一处宅基地。允许向集体外人员自由流转，将架空农村居住保障制度，故司法实践长期持否定态度。

2．认定无效并不等于支持出卖人的全部诉求。此类纠纷往往在房屋大幅增值后才由出卖人提起，若仅判令腾退而不作利益调整，实为以违法行为获利，有违诚信原则。裁判普遍采取的方案是：返还价款、补偿添附、按过错比例分配增值利益，出卖人过错明显更重的，其可分得的增值份额相应减少。

3．买受人自我保护的空间有限，重在事前审慎。确有长期使用需求的，可考虑以租赁方式安排，租赁期限不得超过二十年，并办理书面合同、留存翻修与出资凭证。已经购买的，应完整保存协议、付款凭证、翻修票据与居住证明，一旦发生争议，这些材料直接决定增值利益的分配比例。

【法条依据】

1．《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

2．《中华人民共和国民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

3．《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。