【基本案情】

本村村民与外村城镇居民早年达成口头农房买卖协议，村民将自有村内宅院及地上房屋作价出让，买受人足额支付房款后长期占有、使用房屋，并对房屋进行翻新、扩建及装修，同时向村委会缴纳相关服务费用。多年后，原村民以买受人非本村集体成员、交易违反法律强制性规定为由，起诉主张房屋买卖关系无效，要求对方腾退房屋、恢复附属物原状并支付多年占有使用费。买受人提起反诉，要求出卖人返还购房款、支付利息，并赔偿房屋重置成新价及宅基地区位补偿等全部信赖利益损失。法院审理后认定合同无效，结合双方过错程度依法划分责任、判定损失赔付。

【律师评议】

本案是农村房屋买卖合同无效纠纷的典型案例，核心裁判逻辑为合同无效法定、过错责任定责、信赖利益填平。首先，农村宅基地使用权专属本集体经济组织成员，房地一体原则下，向非集体成员转让农房的买卖合同因违反法律强制性规定，自始无效。其次，出卖人明知农房禁止对外流转，交易多年后恶意反悔主张合同无效，违背诚实信用原则，对合同无效承担主要过错责任。最后，合同无效后双方互负返还义务，买受人长期居住使用、出卖人占有房款，占有使用费与资金利息相互抵销；买受人多年翻新改建形成的房屋价值增值、宅基地区位溢价属于合法信赖损失，应由过错方出卖人予以赔偿，充分维护交易安全与诚信原则。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

4.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。