【基本案情】

周某夫妇育有两子。多年前，为方便子女分别生活，一家人召开家庭会议形成《分家协议》，约定老宅所在宅基地由长子周甲使用，新申请的一处宅基地由次子周乙使用。协议仅对宅基地使用安排进行了约定，并未明确老宅房屋及其附属设施的产权归属，双方亦未办理相关权属变更手续。

此后，长子一直居住在老宅，并陆续对房屋进行了屋顶翻修、院墙重建及室内装修。数年后，父母相继去世。因老宅所在地被纳入征收范围，长子主张老宅房屋已经归其所有，全部征收补偿应由其取得；次子则认为，分家协议仅分配了宅基地使用，并未处分房屋产权，老宅仍属于父母遗产，应依法继承分割。

双方协商未果，遂诉至法院。

法院审理认为，农村宅基地使用权与房屋所有权虽具有密切联系，但二者属于不同的民事权利。本案《分家协议》仅对宅基地使用进行了安排，未明确约定房屋产权归属，也无证据证明父母已将房屋赠与长子或双方已实际完成房屋产权分割。长子长期居住、维修房屋属于实际占有和管理行为，并不足以据此取得房屋所有权。最终，法院认定老宅房屋属于父母遗产，应由各法定继承人依法继承；对于长子实际支出的合理翻建、维修费用，在遗产分割时予以适当补偿。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.农村家庭分家时，宅基地与房屋往往一并处理，但法律上二者并非完全等同。宅基地使用权属于用益物权，房屋所有权属于所有权，两项权利的处分内容和法律后果并不一致。分家协议仅约定宅基地归属，并不能当然推定房屋产权已经完成分割。

2.判断房屋是否已经完成家庭内部处分，应重点审查协议内容、家庭成员真实意思表示以及后续履行情况。如果协议未对房屋产权作出明确约定，也缺乏赠与、继承、析产等其他法律事实作为依据，人民法院一般不会仅依据长期居住事实确认房屋所有权发生转移。

3.实务中，农村家庭签订分家协议时，应尽可能对宅基地、房屋、院落、附属设施及今后拆迁补偿权益一并作出明确约定，避免因表述不完整导致多年后发生继承、征收补偿等争议。对于已形成的家庭协议，也应妥善保存原件及见证材料，为后续维权提供证据支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

3.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。