【基本案情】

李某系城市居民，不具有某村集体经济组织成员资格。2021年，李某与该村村民王某签订《房屋买卖协议》，约定购买王某名下宅基地房屋，并一次性支付全部购房款。双方虽完成房屋交付，但因宅基地不能依法办理转移登记，产权始终登记在王某名下。

几年后，因房屋所在地启动征收，双方就补偿权益产生争议。王某以双方买卖违反法律规定为由，起诉请求确认买卖合同无效；李某则主张自己已经实际占有、使用房屋多年，即使合同无效，也应取得房屋补偿利益。

法院经审理认为，宅基地使用权具有身份属性，原则上不得向本集体经济组织成员以外人员转让。双方签订的宅基地房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效后，王某应返还购房款及相应利息；李某应返还房屋。对于李某因装修、修缮等实际投入形成的合理损失，法院根据双方过错程度依法酌情确定补偿责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.宅基地使用权具有保障农村村民居住权益的特殊功能，与普通商品房交易存在本质区别。非本集体成员购买宅基地房屋，合同效力通常受到法律限制。

2.合同被确认无效后，并不意味着一方当然承担全部损失。双方应依据合同无效后的返还原则恢复原状，对无法返还或者已经形成损失的部分，应结合双方过错依法承担赔偿责任。

3.城市居民购买农村宅基地房屋风险较高，在交易前应充分了解房屋权属及土地性质，避免因合同无效导致权益无法实现。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。