【基本案情】

1999年，原告方亲属（非本村集体经济组织成员）与被告签订农村房屋买卖契约，受让案涉村集体宅基地房屋，支付购房款并缴纳契税，随后全额拆除旧房、多次出资翻建、装修房屋并长期居住使用。后经生效判决确认双方房屋买卖合同无效，判令原告方返还房屋。原告方遂起诉主张合同无效后的各项损失赔偿，含区位补偿价、房屋重置成新损失、契税、评估费等。被告反诉主张原告方逾期腾房的房屋占有使用费。法院认定，被告多年后反悔卖房违背诚信原则，负主要过错；买方非本村村民仍购宅基房，负次要过错，按过错比例判决被告赔付对应损失，同时驳回被告反诉请求。

【律师评议】

1. 农村宅基地房屋对外买卖原则无效。农村宅基地属于集体所有，仅限本集体经济组织成员享有使用权，向非本村村民出售农村房屋及宅基地的买卖合同，因违反法律强制性规定，依法无效。

2. 合同无效适用主次过错分担规则。出卖人明知宅基地禁止对外流转，出售多年后又主动主张合同无效收回房屋，违背诚实信用原则，承担主要过错；买受人未尽审慎审查义务，承担次要过错，法院按过错比例划分损失承担份额。

3. 购房款不再重复单独赔付。买受人已拆除旧房、翻建添附，原始购房款价值已融入现有房屋重置成新价值中，法院在支持重置成新损失时，不再单独重复返还原购房款。

4. 判决腾房后的占有使用费不单独审理。生效判决确定的房屋返还义务及逾期腾退产生的占有使用费，属于执行阶段处理范畴，不在本案实体审理中一并裁判。

【法律依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。