【基本案情】

周某生前系某村村民，在本村依法建有一处宅基地住宅。周某去世后，未留下遗嘱，其配偶已先于其去世，第一顺序继承人为三个子女，其中长子周甲仍为本村村民，次子周乙及女儿周丙均已迁入城市，取得城镇户籍。

三名继承人协商一致，由周乙取得涉案房屋所有权，并向其他继承人支付补偿款。随后，周乙向不动产登记机构申请办理房屋转移登记。登记机构认为，周乙已不属于本集体经济组织成员，不符合宅基地使用主体条件，拒绝办理房屋转移登记。

周乙认为，其申请登记的是依法继承取得的农村房屋，并非申请新的宅基地使用权，遂提起行政诉讼，请求撤销登记机关作出的不予登记决定，并依法办理登记。

法院审理认为，农村宅基地使用权与房屋所有权具有一定关联，但二者并非完全相同。根据继承制度，公民合法所有的农村房屋属于遗产，依法可以由法定继承人继承，不因继承人户籍性质发生变化而丧失继承资格。登记机关不能仅以申请人为城镇户籍为由否认其依法继承房屋的权利。对于登记事项，应依法区分房屋所有权继承登记与宅基地使用权管理问题，并按照现行法律法规及不动产登记规范依法办理。最终，法院判决撤销登记机关作出的不予登记决定，责令其重新作出行政行为。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.城镇户籍居民依法享有继承农村房屋的权利，该权利来源于继承制度，而非宅基地申请资格，两者不能混为一谈。

2.不动产登记机关审查继承登记申请时，应依法审查继承事实、权属来源等内容，而不能单纯依据申请人的户籍性质否定其房屋继承权益。

3.农村房屋继承后的宅基地利用，应遵循现行土地管理制度。继承人可以依法占有、使用房屋及相应宅基地，但房屋灭失后宅基地能否继续保留，应依照土地管理法律法规及地方政策处理。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条第一款：遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母。

3.《不动产登记暂行条例》第二条第一款：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

4.《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。