【基本案情】

胡某乙（非案涉村集体成员）从他人手中受让宅基地后，2026 年 1 月与胡某甲签订宅基地转让及附加协议，整体作价 460100 元转让宅基地及地上房屋，协议注明地块北侧与张某房屋间有 3 米过道。胡某甲付清全款，动工建房时被张某阻拦，主张过道内 1.5 米归其所有。胡某甲认为被告将不属于自身的公共过道计入转让面积，按总价款 ÷ 地块宽度折算，诉请退还 1.5 米对应的转让款 57512.5 元。村委会证明 3 米过道为规划公用通道，不计入宅基地确权面积；法院核查胡某乙、前手出让人均非本村集体经济组织成员。庭审后法院释明案涉转让协议整体无效、应当互相返还全部钱款与土地房屋，但原告坚持仅主张部分过道款项退款，不变更诉请。法院驳回原告诉请。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

原告诉求无事实与合同依据 协议仅对北侧存在 3 米过道作客观描述、提示相邻现状，并未将公用过道纳入可交易宅基地范围；过道系集体规划公共通行空间，不属于转让标的物。原告自行把公共过道折算计价、要求退部分款项，无合同与规划依据；建房受阻系原告自身施工方案侵占公共通道引发相邻纠纷，责任自负。

案涉宅基地转让协议整体无效 宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有，胡某乙本身并非本村村民，从前手受让、再转卖给原告的两次流转均违反《土地管理法》强制性规定，全部转让协议自始无效。

合同无效需整体处理返还，不能单独拆分主张部分退款 依据《民法典》157 条，合同无效法律后果是双方互相返还全部转让款、返还土地及地上房屋。法院已充分释明风险，但原告坚持只起诉退还过道对应部分价款，拒绝整体处理，本案无法单独支持该部分诉求，原告可另案起诉主张合同无效后的全部返还事宜。

【法律依据】

《民法典》第 153 条、第 157 条；《土地管理法》第 62 条；《民事诉讼法》第 67 条