【基本案情】

王某系农村宅基地房屋所有权人。2021年，其与张某签订《房屋租赁合同》，约定将宅基地房屋出租给张某用于居住，租赁期限五年。合同中明确约定，未经出租人书面同意，承租人不得擅自改变房屋用途或者实施重大改造。房屋交付后，张某未经王某同意，将房屋内部改建为餐饮经营场所，拆除部分隔墙，增设厨房、排烟设施，并对外悬挂招牌开展营业。后因周边居民投诉，相关行政部门责令整改，并要求恢复住宅用途。

王某认为，张某擅自改变房屋用途，不仅违反合同约定，还可能影响宅基地管理及房屋安全，遂通知解除租赁合同，并要求张某恢复原状、赔偿损失。张某辩称，涉案房屋主体结构未发生重大改变，其投入装修费用较高，继续经营不会影响王某利益，出租人无权解除合同。

法院审理认为，双方在租赁合同中已经明确约定房屋用途为居住，承租人未经同意擅自改变用途，并实施较大规模改造，已经违反合同主要义务。宅基地住宅具有特定用途属性，擅自改为经营性用房，不仅增加房屋使用风险，还可能违反相关行政管理规定，导致出租人承担不利法律后果，足以认定合同目的无法实现。最终，法院确认王某解除合同的行为合法有效，判令张某返还房屋，并恢复房屋原状；对于恢复原状确有困难的部分，由张某承担相应赔偿责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋租赁关系中，房屋用途属于合同的重要内容。承租人未经出租人同意擅自改变用途，尤其将住宅改为经营性场所，人民法院通常会结合违约程度判断是否构成根本违约。

2.宅基地住宅不同于普通商业用房，其使用受到土地管理及乡村规划制度约束。承租人擅自经营，不仅可能违反合同约定，还可能引发行政处罚、安全责任等风险，出租人依法解除合同具有充分法律依据。

3.出租人在签订农村房屋租赁合同时，应明确约定房屋用途、装修限制、恢复原状责任及违约责任。发现承租人违规改变用途后，应及时固定证据并依法通知解除合同，避免违约状态长期持续。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第七百零九条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，应当根据租赁物的性质使用。

2.《中华人民共和国民法典》第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，其中包括一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。