【基本案情】

吴某初与非本村村民梁某根签订农村宅基地房屋转让协议，收取全部购房款并交付房屋，梁某根一家入住近二十年，自行装修修缮。后梁某根去世，其继承人冯某娇等人继续居住。吴某初一方起诉，主张买方并非村集体成员，合同无效，要求返还宅基地、房屋与权属证书。 法院查实：买卖双方钱款两清、对价合理；买方全家长期稳定居住，案涉房屋为其唯一居所；吴某初出售房屋近二十年从未主张权利，本次起诉无居住困难、受欺诈胁迫等正当理由，明显违背诚实信用。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 农村宅基地仅限本村集体经济组织成员享有，梁某根非本村村民，案涉房屋转让协议违反《土地管理法》强制性规定，依法认定无效。

2. 合同无效后并非必然返还房屋：出卖人多年前自愿卖房、收取全款，时隔近二十年反悔牟利，严重违背诚信原则；买方长期占有、修缮房屋，房屋为家庭刚需居所，返还将导致其无房居住、引发社会不稳定，故驳回返还房屋、土地的诉求，维持房屋现状。

3. 梁某根继承人作为权利承继人，本案被告主体适格。

【法律依据】

1. 旧《土地管理法》第六十三条：集体土地使用权不得向非集体成员转让；

2. 原《合同法》第五十二条：违反法律强制性规定的合同无效；

3. 民法诚实信用原则，民事活动不得违背公序良俗；

4. 《民法典时间效力规定》第一条第二款：本案事实发生在民法典施行前，适用旧法。