【基本案情】

2001年，同村村民赵某与刘某签订《农村房屋买卖协议》，约定赵某将其宅基地上的住宅及院落出售给刘某，成交价18万元。双方均系同一村集体经济组织成员。签约后，刘某依约支付全部购房款，赵某搬离涉案房屋，刘某一直占有、使用房屋，并承担房屋维修、翻建等费用。二十余年后，因当地宅基地价值大幅上涨，赵某认为当年双方买卖的仅是地上房屋，并未明确约定宅基地使用权一并转让，遂诉至法院，请求确认宅基地使用权仍归自己所有，并要求刘某返还宅基地。

刘某辩称，农村房屋不能脱离宅基地单独存在，双方交易目的就是整体转让房屋及其占用范围内的宅基地使用权益，自己已实际居住二十余年，赵某长期未提出任何异议，现要求返还宅基地明显违背诚信原则。

法院审理认为，农村宅基地使用权与地上住宅具有不可分离性。在同一集体经济组织成员之间依法进行农村房屋买卖时，除双方另有明确约定外，房屋转让通常包含房屋占用范围内宅基地使用权益的转移。本案双方签订买卖协议后已全面履行，刘某长期实际占有、使用房屋，赵某多年未提出异议，应认定双方交易目的系整体转让房屋及相应宅基地使用权益。法院最终判决驳回赵某全部诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.农村房屋与宅基地具有天然依附关系。宅基地使用权的设立目的在于保障农村村民建造住宅，因此在符合主体资格的前提下，房屋依法转让时，宅基地使用权益通常随房屋一并转移，而不能机械地理解为仅出售房屋、不涉及宅基地。

2.判断双方真实交易内容，应结合合同约定、房屋交付情况、价款支付情况以及长期履行事实综合认定，而不能仅依据合同是否单独写明“宅基地使用权”几个字作出判断。

3.出卖人在房屋交付多年、买受人长期稳定居住后，仅因土地升值主张宅基地仍归自己所有，不利于维护农村房屋交易秩序和交易安全。人民法院一般会坚持诚实信用原则，依法保护已经形成并长期稳定的法律关系。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民依法享有宅基地使用权，并应当按照法律规定使用宅基地。

4.《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。