【基本案情】

1991年，郎某甲与同村村民蒋某甲签订《房屋买卖契约》，约定将其位于本村的一处宅基地房屋出售给蒋某甲，双方约定房款1万元，蒋某甲支付全部购房款后，郎某甲一家随即搬离房屋，蒋某甲长期占有、使用该房屋，并依法办理了宅基地登记及宅基地使用证。

2023年，郎某甲去世。其妻倪某认为，当年出售的仅是地上房屋，并未转让宅基地使用权，且《房屋买卖契约》未经其签字同意，宅基地登记变更程序存在瑕疵，遂向法院提起诉讼，请求确认涉案宅基地使用权归其所有，并要求蒋某甲配合办理宅基地使用权变更登记。

蒋某甲辩称，双方均系同一集体经济组织成员，房屋买卖系双方真实意思表示，自己已支付全部价款并实际占有使用房屋三十余年，宅基地登记亦已依法办理，倪某一家长期未提出异议，其诉讼请求缺乏事实和法律依据。

法院审理认为，案涉《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，签订合同时买卖双方均具有本集体经济组织成员资格，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。郎某甲一家在签约后即搬离房屋，蒋某甲持续占有、使用房屋三十余年，双方已实际履行合同。倪某虽主张其未签署合同、宅基地登记程序存在瑕疵，但未能提供充分证据证明合同无效或者宅基地权属应恢复登记至其名下。最终，法院判决驳回倪某全部诉讼请求，二审维持原判。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.农村宅基地房屋买卖纠纷中，判断合同效力，应重点审查交易双方是否具有同一集体经济组织成员资格、交易是否违反法律、行政法规的强制性规定，而不能仅以交易标的涉及宅基地即认定合同无效。

2.当事人签订房屋买卖合同后，买受人已支付价款、出卖人已交付房屋并长期实际占有使用，双方已持续履行合同多年，该事实能够充分印证合同系双方真实意思表示。出卖人或者其继承人在多年后仅以登记程序存在瑕疵、共有人未签字等理由要求否定既有交易关系，如缺乏充分证据，人民法院一般不予支持。

3.《土地管理法》规定的“一户一宅”制度，主要是对农村村民申请取得宅基地的行政管理要求，并不意味着同一集体经济组织成员之间已经依法成立并履行的宅基地房屋买卖合同当然无效。实践中，对于历史形成的农村房屋交易，应综合考虑交易背景、主体资格、合同履行情况及长期占有状态，依法维护农村房屋交易秩序和交易安全。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

3.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

4.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。