【基本案情】

2023 年 11 月，外省户籍周某与本地村民梁某签订《同建协议》，合同名义为合作建房，实际约定梁某将自家 85㎡农村宅基地永久转让给周某，总价款 15 万元，首期需支付 5 万元，款项打入梁某儿子小沈的银行卡。周某按期转账 5 万元，后续长期和小沈线上沟通宅基地分配进度。 后续周某知晓农村宅基地仅限本村集体成员享有，自己不具备受让资格，该转让行为不受法律保护，多次联系母子二人要求退还已付 5 万元，对方以钱款无法回笼为由拒绝返还。协商无果后周某于 2026 年 3 月向法院起诉，请求确认协议无效、母子二人共同返还本金并支付资金占用利息。 法院开庭传唤梁某、小沈，二人均无正当理由未到庭应诉，放弃答辩质证权利。周某当庭提交转账流水、书面协议、聊天记录、签约影像等全套证据，法院全部采信。经核实，梁某与小沈为母子，案涉宅基地始终未实际交付周某。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 农村宅基地专属本村集体经济组织成员，向村外户籍人员流转违反《土地管理法》强制性规定，即便合同冠以 “同建” 名义，本质仍属宅基地买卖，依法直接认定合同无效。

2. 合同仅由村民梁某与买方签署，根据合同相对性，收款的儿子仅代收款项，未参与缔约、未承诺共同承担债务，无需承担连带退款责任，仅签约人梁某负有返还5 万元本金义务。

3. 买卖双方均明知宅基地不能对外转让仍签订协议，各自存在过错。买方主张从转账当日计算利息缺乏公平依据，法院酌情调整利息起算点为起诉当日，按一年期LPR 计算资金占用损失。

4. 被告经合法传唤拒不出庭，视为放弃抗辩权利，法院可依据原告完整证据缺席判决。

【法条依据】

1.《民法典》第一百五十三条、第一百五十七条：违反法律强制性规定的民事行为无效；行为无效后，取得财产一方应当返还，过错方赔偿对方合理损失。 2.《民法典》第三百六十三条：宅基地使用权转让适用土地管理相关法律规定。 3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：宅基地归村农民集体所有，仅限本集体成员享有使用资格。 4.《民事诉讼法》第一百四十七条：被告无正当理由拒不到庭，法院可以缺席判决。