案情简介：

村民韩某将自家宅基地上的房屋出租给外来务工人员杨某，租期5年。租赁期间，该村整体拆迁。拆迁补偿方案包括：宅基地补偿、房屋重置价补偿、装修补偿、搬迁补助、临时安置费及区位奖励等。韩某与杨某就补偿款分配发生争执。韩某认为，所有补偿都应归自己，杨某只是租客。杨某则认为，自己投入了数万元进行装修，且拆迁导致租赁合同无法履行，自己应获得装修补偿、停产停业损失（其利用房屋经营小卖部）及部分搬迁补助。

刘颖新律师评议：

拆迁补偿项目繁多，需根据其性质区分归属。

1. 归属宅基地使用权人的补偿： 宅基地补偿（土地使用权补偿） 和 房屋重置成新价补偿（房屋所有权补偿） ，毫无疑问归产权人韩某所有。

2. 涉及承租人利益的补偿：

• 装修补偿： 对于承租人经出租人同意进行的装修，其装修物附合于房屋，在租赁合同因拆迁提前解除时，装修的残值损失补偿应归实际投入人杨某所有。补偿标准需评估确定。

• 停产停业损失： 如果杨某利用承租房屋办理了合法经营手续，拆迁确实造成了其经营损失，这笔补偿应归实际经营者杨某。韩某作为住宅房东，通常无法主张此项。

• 搬迁补助费、临时安置费： 这部分费用是针对实际居住、使用人的搬迁成本和临时居住成本的补偿。在租赁期内，杨某是实际使用人，因此这部分费用应归杨某。如果租赁合同约定了遇到拆迁如何处理，从其约定。

• 区位奖励、签约奖励等： 这些奖励一般与产权人配合拆迁的行为相关，通常归产权人韩某。

3. 合同解除与违约责任： 因政府拆迁导致租赁合同无法继续履行，属于“不可归责于双方当事人的事由”，合同可以解除，双方互不承担违约责任。但韩某应从其获得的补偿款中，合理支付属于杨某的部分。

4. 律师建议： 双方最好根据拆迁补偿明细清单，逐一协商确定归属。协商不成，可诉至法院。承租人在租房时，应在合同中明确约定遇到拆迁时补偿款如何分割，并保留好装修投入的凭证。

相关法条：

1. 《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十一条、第七百一十五条。