【案情简介】

赵某拥有某村宅基地使用权，但缺乏建房资金。钱某（外村人）有资金，双方签订协议：由钱某出资，在赵某的宅基地上建造一栋三层楼房。房屋建成后，一层归赵某自住，二、三层归钱某所有并使用，双方未办理任何产权分割登记。十年后，该区域房价飞涨，赵某反悔，诉至法院要求确认该合作协议无效，整栋房屋归其所有，仅愿返还钱某当年的出资款及利息。钱某则主张协议有效，要求确认其对二、三层的产权，或按当前市场价值分割补偿。

【刘颖新律师评议】

此类“一方出地、一方出资”的合作建房在城乡结合部常见，法律风险极高。

协议的性质与效力：该协议名为“合作建房”，实为变相的宅基地使用权转让或房屋买卖。因为钱某并非本集体经济组织成员，其通过出资建房的形式，获得了长期使用宅基地并享有部分房屋所有权的权益，这规避了法律关于宅基地使用权不得向集体外成员转让的规定。

合同效力认定：法院通常认定此类协议无效。因为它损害了宅基地集体所有和成员专享的性质，扰乱了土地管理秩序。即使双方意思表示真实，也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

产权归属处理：房屋系建造在赵某合法享有的宅基地上，且未进行产权分割登记，从不动产登记公示原则出发，整栋房屋的初始登记权利人应为宅基地使用权人赵某。

出资方的利益保护：合同无效后，钱某无法取得房屋产权。其出资可视为对赵某建房提供的资金，转化为房屋的添附价值。处理原则是“恢复原状、过错赔偿”。赵某应返还钱某的出资款，但鉴于钱某对合同无效亦有过错（明知自己无权利用宅基地），且房屋已大幅增值，单纯的返还出资显失公平。法院会根据双方过错、房屋现值、出资比例、长期使用情况等因素，判决赵某在返还出资款的同时，给予钱某一定的经济补偿（远低于产权份额价值），以平衡利益。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第二百零九条。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。