【案情简介】

张村村民甲因在城里买房定居，欲将本村自有宅基地及房屋转让给同镇李村村民乙（乙在李村未取得宅基地）。双方签订了转让协议，乙支付了价款并实际入住该房屋多年。后因该区域面临拆迁，张村村委会提出，该宅基地使用权转让未经村委会书面同意，且受让人乙并非张村集体经济组织成员，转让合同无效，拆迁补偿权益应归村集体或原村民甲。乙则主张其虽非张村成员，但同属一个乡镇，且转让已多年，村委会当时知情未反对，应视为默认，合同有效。

【刘颖新律师评议】

本案涉及宅基地使用权在本集体经济组织之外流转的效力问题。

转让的合法性边界：宅基地使用权转让受到严格限制。根据国家规定，其流转应限定在本集体经济组织内部。即使受让人乙是农民，但其属于李村集体经济组织，而非张村，因此乙不具备受让张村宅基地使用权的资格。

“同村”与“同集体经济组织”的区别：行政上的“同镇”“同村”不等于法律上的“同一集体经济组织”。农村土地所有权归“农民集体”所有，这个“集体”通常指村内各村民小组或村级经济合作社，具有明确的成员边界。跨集体经济组织的转让，破坏了宅基地的福利性和集体所有的封闭性。

合同效力认定：司法实践中，对于将宅基地使用权转让给本集体经济组织以外人员的合同，通常以违反土地管理法的强制性规定、损害社会公共利益（集体土地所有权）为由，认定为无效合同。

村委会同意的效力：即使有村委会的事后追认或默示同意，也不能使违法转让行为合法化，因为村委会的同意不能违反法律的强制性规定。

法律后果：合同无效后，双方应互相返还财产。乙应返还房屋和宅基地，甲应返还购房款。考虑到乙已长期居住，装修投入等损失，可根据双方过错程度（明知故犯）由甲予以适当补偿。拆迁补偿款中归属于宅基地使用权补偿的部分，乙无权享有；但地上房屋因系乙出资建造或购买，其相应价值的补偿可归乙所有，或由甲在返还购房款时一并考虑。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条。