【案情简介】

浙江省安吉县某村村民孙某，将其名下宅基地上房屋出租给某旅游公司，租期20年，租金每年5万元。该公司将房屋改造为精品民宿对外经营。2023年，县自然资源局接到举报后调查发现，该房屋未经审批改变用途，且承租方非本集体成员，涉嫌变相转让宅基地使用权。遂依据《土地管理法》第六十六条规定，作出行政处罚决定：责令限期改正，没收违法所得，并处罚款5万元。孙某不服，认为其仅出租房屋，未转让土地，属合法行使使用权，提起行政诉讼。法院认为，宅基地使用权具有身份专属性，仅限本集体成员为保障居住而使用。孙某长期出租给企业用于商业经营，已偏离居住功能，构成“擅自改变土地用途”，支持行政处罚决定。

【刘颖新律师评议】

本案反映当前“乡村振兴+乡村旅游”热潮下出现的新型违法形态。随着民宿经济兴起，大量社会资本涌入农村，通过租赁方式利用农房发展文旅产业，但若缺乏监管，极易突破宅基地使用边界。律师认为，宅基地的本质是“保障性居住用地”，非营利性资产。《土地管理法》明确规定其用途为“农村村民建造住宅及其附属设施”。将宅基地长期出租用于商业经营，实质上改变了土地用途，规避了建设用地审批程序，损害集体利益。司法实践中，对于“出租房屋”是否合法，关键看三点：承租人是否为本集体成员；是否用于居住目的；是否存在变相转让、长期垄断使用。本案中，租期长达20年，租金市场化，用途为经营，已具备“事实转让”特征。行政机关依法查处，符合“严守耕地红线、规范土地使用”政策导向。但律师亦指出，不应“一刀切”禁止宅基地盘活。国家鼓励“闲置宅基地和闲置住宅盘活利用”，农业农村部已有试点政策支持发展乡村旅游。建议地方政府出台实施细则，允许在符合规划前提下，经集体同意，将闲置宅基地用于发展乡村产业，并收取资源使用费，实现集体、农户、社会三方共赢。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十六条、第八十一条

《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条