【案情简介】

李某系西安市某机关退休干部，2005年与蓝田县某村村民王某签订《房屋买卖合同》，以18万元购得其农村自有住房一套（含宅基地约300平方米）。合同约定“房屋及地上附着物归买方所有”。李某支付款项后入住至今，并翻建部分房屋。2021年，当地开展宅基地确权登记，李某申请将该宅基地使用权登记至自己名下，被自然资源局以“非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权”为由驳回。李某提起行政诉讼，主张其已实际使用多年，应确认权利。法院认为，宅基地属于集体所有，仅限本集体成员依法无偿取得，城镇居民购买农房行为违反《土地管理法》禁止性规定，合同中涉及宅基地使用权转让部分无效。即便房屋由李某翻建，也不能改变土地权属性质。判决驳回其确权请求。后李某另诉王某要求返还购房款并赔偿损失，法院支持部分诉求。

【刘颖新律师评议】

此案是典型的“城镇居民购买农房”引发的确权纠纷，具有极强的现实警示意义。尽管此类交易在实践中屡见不鲜，尤其在城市近郊较为普遍，但法律层面始终持否定态度。律师指出，宅基地制度设计初衷在于保障农民基本居住权利，维护农村社会稳定。若允许城镇居民自由买卖并确权，极易导致资本下乡圈地，加剧城乡差距，违背“耕者有其田、居者有其屋”的政策导向。根据《民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第六十二条明确宅基地由村集体无偿分配给本集体成员。因此，非集体成员无法通过买卖方式取得宅基地使用权。司法实践中，对此类合同通常认定为“部分无效”——即房屋买卖有效，但宅基地使用权转让无效。买方只能主张债权返还或缔约过失责任，不能获得物权保护。本案中李某虽长期居住，但因身份不符，无法完成确权。建议：城镇居民投资农村房产前应充分评估法律风险；地方政府应加强宣传，杜绝非法交易；同时探索“租赁+合作建房”等合法模式，满足城市居民田园生活需求。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第九条

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条、第一百五十三条、第二百九十九条