【案情简介】

农村村民小张将自家宅基地及房屋转让给城镇户口人员小赵，签订转让协议后小赵支付全款并入住，但未办理产权过户手续。多年后，因房屋升值及面临拆迁，小张主张协议无效，要求小赵返还房屋，小赵则诉至法院要求确认协议有效并办理过户。法院审理后认为，小赵非农村集体经济组织成员，协议违反宅基地流转的身份限制规定，判决协议无效，小赵返还房屋，小张返还购房款，双方按过错分担房屋升值损失。

【刘颖新律师评议】

本案焦点是宅基地转让给城镇户口人员的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员的专属权利，城镇户口人员不具备取得该权利的主体资格，因此双方签订的转让协议因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，双方应互相返还财产，同时根据过错程度分担损失——小张明知宅基地不得转让给城镇人员仍出售，小赵明知自身不具备资格仍购买，均存在过错，需共同承担房屋升值部分的损失。实践中，城镇户口人员购买农村宅基地房屋风险极高，不仅无法取得合法产权，还可能因合同无效承担经济损失，需严格遵守宅基地流转的法律规定。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

2.《土地管理法》第六十二条：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条：出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据民法典第五百六十三条第一款第四项的规定，予以支持。

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