【案情简介】

城镇户籍的小李继承了祖父的宅基地房屋后，将房屋卖给非本村村民小赵，签订买卖合同后小赵支付全款并入住，村集体得知后不予认可，小李与小赵因合同履行产生争议，小赵诉至法院要求确认合同有效并办理过户。法院判决买卖合同无效，小李返还小赵购房款，小赵返还房屋。

【刘颖新律师评议】

城镇户籍人员继承宅基地房屋后，仅享有房屋所有权及依附性的宅基地使用权，无权将房屋转卖给非本集体成员，因转卖行为实质涉及宅基地使用权的流转，而其不具备处分该宅基地的权利主体资格。本案中，小李与小赵签订的买卖合同因违反宅基地流转的身份限制规定而无效，双方应互相返还财产。实践中，继承宅基地房屋的城镇户籍人员，应遵守宅基地管理规定，不得擅自转卖房屋，否则可能面临合同无效的法律风险。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

2.《土地管理法》第六十二条：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

3.《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》：非本农民集体经济组织成员（含城镇居民）因继承房屋占用宅基地的，在不动产登记簿及证书附记栏注记相关信息，该类人员不得再申请新的宅基地，也不得将宅基地上的房屋转卖给非本集体成员。

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